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Actualité du crédit : Un prêt, ça se négocie, ça se rachète aussi
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Un prêt, ça se négocie, ça se rachète aussi

En un an, le coût du crédit a bien baissé. De quoi donner des envies de retourner voir son banquier.
Sur les douze derniers mois, l'OAT 10 ans est passée de 4,50 % à 3,53 %. Tandis que l'Euribor 3 mois est tombé de 5,34 % à 0,73 % et l'Euribor 1 an de 5,49 % à 1,25 %. Ces chutes ont un impact déterminant pour les particuliers, car elles leur donnent une indication du coût de leurs emprunts immobiliers. En effet, c'est à partir de l'OAT que les banques se financent pour consentir des prêts à taux fixe. Tandis que les taux courts remplissent la même fonction pour les prêts à taux révisable.
L'année 2009 aura donc été marquée non seulement par une baisse brutale des taux, mais aussi par un retour à la hiérarchie entre taux fixe et taux révisable. Il existe à nouveau un fort écart entre les taux longs et les taux courts. En période normale, ces derniers sont en effet beaucoup moins élevés que les fixes. Mais, depuis longtemps, ce n'était plus le cas.
Pour résumer la situation, rarement les taux de crédit ont été aussi bas. Pour autant, la pente va-t-elle se poursuivre ? Pas sûr. Les observateurs veulent bien prédire une stabilisation à un niveau bas, mais, au-delà, ils ne souhaitent pas s'engager sur une poursuite de la décrue.
Bonne période pour emprunter
" Les taux de crédit devraient se stabiliser à ces niveaux exceptionnellement bas, pronostique Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis.com. Les banques devraient maintenir leurs taux inchangés dans les semaines qui viennent, même si quelques ajustements à la baisse ne sont pas encore totalement à écarter. "
Un avis partagé par son homologue de Meilleurtaux.com, Sandrine Allonier : " Tant que la Banque centrale européenne ne relèvera pas son taux directeur, ce que personne n'envisage avantla fin du premier trimestre 2010,il n'y aura pas d'inversion de ­tendance. "
De fait, actuellement, on peut emprunter à taux fixe à partir de 3,75 % sur quinze ans et 3,9 % sur vingt ans et à taux révisable à partir de 2,5 % sur quinze ans et 2,6 % sur vingt ans. C'est plutôt une bonne nouvelle pour ceux qui cherchent à emprunter, d'autant que les banques se montrent plus conciliantes qu'en début d'année.
Une tendance forte
Mais ceux qui ont déjà contracté un prêt, eux aussi, aimeraient bien profiter de la baisse. Du moins s'ils ont opté pour le taux fixe, car, dans l'hypothèse des emprunts révisables, a priori, ils n'ont pas lieu de se poser la question. Leurs mensualités ont dû baisser considérablement depuis un an. Ils seraient bien inspirés, cependant, de sécuriser leur taux de remboursement. Car, à moyen terme, tous les experts tablent sur une remontée inévitable des conditions de crédit.
Quant aux ménages qui ont emprunté à taux fixe, il leur est peut-être possible de demander un aménagement. " La renégociation peut présenter un intérêt dans les premières années du crédit ", confirme Benoît Sambin, responsable marketing crédit au Crédit du Nord. Mais encore faut-il que la banque accepte cette renégociation ! Ce qui est rarement le cas, sauf à être un excellent client que l'établissement ne veut surtout pas perdre.
A défaut, une autre solution est envisageable, c'est le rachat de crédit. Cela consiste à contracter un prêt moins cher auprès d'une autre banque pour rembourser l'ancien. La pratique prend de l'ampleur. Tous les courtiers en crédit attestent de cette tendance. " Le rachat de crédit représente 25 % de nos dossiers, confirme Maël Bernier. Les emprunteurs conservent le plus souvent une mensualité équivalente, mais ils gagnent sur la durée et donc sur le coût de leur crédit. "
Cependant, pour que l'opération soit gagnante, plusieurs conditions doivent être réunies. La première a trait au taux du premier prêt. " La renégociation concerne un tout petit nombre d'emprunteurs qui ont notamment souscrit durant les six derniers mois de 2008, lorsque les taux étaient montés à plus de 5 % ", note Philippe Taboret, directeur général de Cafpi, principal courtier en France." Il faut au moins un point d'écart entre les deux taux de crédit ", précise Maël Bernier. Auparavant, les taux se situaient encore à des niveaux très bas.
Le second élément à prendre en compte est l'état d'avancement du crédit. En règle générale, il vaut mieux être en début de remboursement et ne pas se trouver au-delà de la cinquième ou septième année pour un prêt amortissable en vingt ans. En effet, dans ce type de prêts, c'est en début de parcours que les intérêts sont les plus élevés, le capital étant peu amorti. Si l'on prend l'exemple d'un crédit de 200.000 euros sur vingt ans à 4 % - un très bon taux en ce moment sur cette durée - la mensualité s'élèvera à 1.212 euros, composée la première année de 545 euros de capital et de 667 euros d'intérêts. Après un an de remboursement, le capital amorti s'élèvera ainsi à 6.665 euros et les intérêts payés à 7.879 euros. La cinquième année, la mensualité comprendra 652 euros de capital et 560 euros d'intérêts et, au bout de sept ans, respectivement 706 et 506 euros. On le voit, plus on avance vers la fin du crédit, moins les intérêts sont élevés et moins la renégociation est pertinente.
Pénalités de remboursement
A ces deux éléments clefs, il faut en ajouter d'autres qui, bien que moins cruciaux, pèsent aussi dans la balance. En particulier les frais liés à toute opération de ce genre, et en premier lieu, les pénalités de remboursement anticipé, dont la banque ne fait généralement pas cadeau. La loi fixe leur montant à six mois d'intérêts (art. L312-21 du Code de la consommation), dans la limite de 3 % au maximum du capital restant dû (sauf cas de mobilité professionnelle, cessation d'activité ou décès). Autres dépenses à considérer : les frais de dossier et de prise d'une nouvelle hypothèque. Au bas mot, l'ensemble des frais s'établit entre 5.000 et 6.000 euros pour une renégociation.
Prenons l'exemple d'un emprunt de 200.000 euros sur vingt ans souscrit l'année dernière à 5,2 % et dont la mensualité s'élève à 1.331 euros. En cas de rachat de prêt un an plus tard, le capital emprunté se situera alors à 194.000 euros. S'il est consenti à un taux de 3,9 % sur dix-neuf ans, la nouvelle mensualité s'élèvera à 1.206 euros, soit un coût du crédit ramené à 81.000 euros (contre 103.000 euros pour l'ancien prêt). Au final, le gain réalisé s'élèvera à 22.000 euros d'économies. Même avec le prélèvement des pénalités de remboursement de 3 % (5.820 euros) et des frais d'hypothèque du second prêt (autour de 2.500 euros), l'emprunteur gagne 13.680 euros, ce qui est loin d'être négligeable.
Belle économie
Dans certains cas, on peut faire beaucoup mieux, à l'exemple de ces jeunes mariés de la région parisienne." Nous avons gagné plus de 65.000 euros en confiant notre dossier à un courtier, se réjouissent-ils. Nous avions emprunté 218.000 euros sur vingt-cinq ans en novembre 2008 à 5,25 %, ce qui aurait dû nous coûter 173.800 euros, rien qu'en intérêts. " C'était sans compter sur le rachat du crédit. En passant par une autre banque, ils ont obtenu un nouveau prêt de 220.836 euros (214.404 euros de capital restant dû et 6.432 euros de frais liés au rachat). Leur nouvelle mensualité s'élève à 1.326 euros, soit 20 euros de plus que la précédente, mais elle ne court plus que sur vingt ans au lieu de vingt-cinq ans. Au final, le coût du ­crédit est ainsi ramené à 107.840 euros (97.434 euros pour le nouveau prêt et 10.406 euros pour les onze mensualités d'intérêts payées sur l'ancien). Des arguments qui font mouche à tous les coups.

(source Les Echos 30-10-09)

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