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Actualité du crédit immobilier : Fausse reprise du marché immobilier selon l’Observatoire Crédit Logement
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Fausse reprise du marché immobilier selon l’Observatoire Crédit Logement

Selon Michel Mouillart, professeur à l’Université de Paris X Nanterre et en charge de l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels-Crédit Logement/CSA, le frémissement du marché est un leurre car la situation immobilière du pays est bel et bien critique.

« Le marché va mieux, mais la crise n’est pas finie », a déclaré Michel Mouillart, professeur à l’Université de Paris X Nanterre et en charge de l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels-Crédit Logement/CSA. Principaux risques pesant sur le marché immobilier : d’une part, la raréfaction des emprunteurs en dehors des profils aidés par les mesures type PTZ, qui peinent à se constituer un apport personnel suffisant pour acquérir un bien immobilier ; d’autre part, le blocage du marché de la seconde accession.

L’Observatoire Crédit Logement CSA constate tout d’abord que les emprunteurs sont de plus en plus jeunes : ils peuvent le plus souvent bénéficier du prêt à taux zéro, palliant ainsi au manque d’apport personnel. Dans le neuf, la part des moins de 35 ans a augmenté de plus de 2 points entre 2008 et 2009, contre une diminution de 0,1 point dans l’ancien : ils sont 52,9 % dans le neuf et 52,1 % dans l’ancien. A l’inverse, la part des plus de 55 ans dans l’ancien a baissé de plus d’un point entre 2008 et 2009, contre 0,1 point dans l’ancien sur la même période. Parallèlement à ce rajeunissement des emprunteurs, les ménages aisés sortent du marché car ils n’ont pas accès aux dispositifs type prêts aidés. Ainsi, le nombre de bénéficiaires du PTZ progresse, dans la mesure où ceux qui ne peuvent pas en profiter renoncent à acheter, notamment à cause de la hausse du chômage. Les primo-accédants non aidés ne pouvant plus acheter occupent des logements qui auraient dû être attribués à des ménages non candidats à l’accession, les évinçant du marché locatif.

De plus, si l’on distingue le marché du neuf de celui de l’ancien, les apports sont bien moins élevés dans le neuf. La tendance est la même dans l’ancien même si elle est moins marquée. Pour concrétiser leur projet immobilier, les ménages modestes doivent emprunter sur 220 mois ; à l’inverse, les ménages plus favorisés empruntent sur des durées moins longues, 196 mois en moyenne. Et si elles ne prêtent pas qu’aux riches, les banques prêtent en tous cas plus cher aux plus modestes : le taux moyen en octobre est descendu à 3,97 % en moyenne pour les ménages modestes contre 3,63 % en moyenne pour les ménages aisés. Résultat, « la solvabilité s’effrite, remarque Michel Mouillart, la baisse des taux ne suffit plus à compenser le redémarrage du marché ».

Ce sont les ménages modestes qui en souffrent le plus, car le montant de leurs apports s’amoindrit, augmentant par conséquent le montant et la durée des emprunts, et donc leur coût total.

La désertion du marché de l’emprunt par les ménages aisés s’explique également par la paralysie du marché de la revente, qui « est au plus bas depuis 15 – 18 ans ». Les ménages, déjà propriétaires et pouvant attendre, s’offrent ce luxe espérant vendre plus tard et dans de meilleures conditions. Dans ce contexte, les perspectives sont mauvaises. « Il y a un vrai risque d’augmentation des prix mais dans un contexte de recul de l’activité », s’alarme Michel Mouillart. La production de crédits « dévisse » et « les marchés ont retrouvé de la vigueur mais pas à la hauteur de ce qu’on espérait ».

(source Challenges 04-11-09)

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