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Actualité du crédit Immobilier locatif : acheter grand ou petit ?
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Immobilier locatif : acheter grand ou petit ?

Le plafond d'économie d'impôt induit souvent des comportements erronés chez les investisseurs. Ces derniers pourraient avoir intérêt à acheter plus grand qu'un studio, en vue d'installer leurs enfants ou pour leur retraite.
La question ne se pose pas de la même façon selon ce que l'on a en vue. S'agit-il de se procurer des revenus complémentaires ? D'y vivre soi-même plus tard ou d'y loger ses enfants ? D'adoucir sa fiscalité ? Pour nombre d'investisseurs, force est de constater que la réponse est surtout fiscale. " Elle est avant tout technique, explique Jean-Philippe Ruggieri, de Nexity. Si l'on prend le montant de l'impôt que l'on veut gommer, il suffit de le multiplier par le nombre d'années durant lesquelles on louera le logement, sachant qu'avec le dispositif Scellier, cette durée ne pourra être inférieure à 9 ans et qu'elle permettra de déduire 25 % du montant de l'investissement. "
Concrètement, si l'investisseur paie 2.500 euros d'impôt, il faudra qu'il défiscalise 22.500 euros (2.500 euros x 9 ans), montant qui devra représenter 25 % de l'investissement. Dans cet exemple, il faut logiquement investir de 90.000 à 100.000 euros pour optimiser la fiscalité, c'est-à-dire réduire l'impôt à néant. La logique est donc purement fiscale. Pour ce prix, cependant, impossible d'envisager l'achat d'un appartement familial. Tout juste peut-on s'offrir un studio, et encore, pas à Paris même. En revanche, " en banlieue parisienne ou dans une grande ville de province c'est tout à fait réalisable, précise Jean-Philippe Ruggieri. Dans cette tranche de budget, on peut aussi s'intéresser aux petites surfaces proposées en résidences pour étudiants qui bénéficient d'un cadre fiscal particulièrement intéressant ".
En Scellier LMNP, l'investisseur peut, non seulement déduire 25 % du montant de son investissement sur 9 ans, mais aussi obtenir le remboursement de la TVA. On reste cependant sur une petite surface. Une solution qui permettra le cas échéant de loger un enfant étudiant. Si celui-ci est détaché du foyer fiscal, on pourra bénéficier du dispositif Scellier.
Outre la fiscalité, l'achat d'un petit logement offre généralement un rendement plus attractif qu'une grande surface même si en Scellier, des plafonds de loyer sont imposés. Ainsi à Lyon, Marseille ou Toulouse (zone B1), le loyer maximum s'établit à 15,05 euros le m2/mois, tarif facile à obtenir pour une petite surface bien placée, en centre-ville ou près d'une université par exemple, mais plus difficile à atteindre pour un appartement familial qui se loue plutôt autour de 9 à 11 euros/m2/mois dans les grandes villes. Pour un deux-pièces, l'investisseur devra disposer d'un budget de l'ordre de 150.000 à 160.000 euros et payer au moins 4.000 à 5.000 euros d'impôt s'il veut optimiser l'avantage fiscal.
Reste des inconvénients de taille pour les petites surfaces : le turn-over fréquent des occupants, la vacance et les dégradations qui vont de pair. Quant à la revente, la plus-value n'est pas garantie. D'autant que les surcotes ne sont pas rares. " Dans le neuf, certains professionnels passent par des réseaux de commercialisation qui n'hésitent pas à gonfler les prix de 25 %", explique Gille Bollard de Constructa.
La fiscalité n'est pas tout
Des inconvénients que l'on retrouve sur le marché des grandes surfaces. Côté location, toutefois, les occupants sont souvent plus stables. Reste qu'opter pour une grande surface ne permet pas toujours d'optimiser la fiscalité du dispositif Scellier, même si l'assiette de la réduction d'impôt s'élève à 300.000 euros.
Avec un budget de 250.000 euros, l'équivalent d'un trois-pièces à Puteaux, d'un quatre-pièces à Villeneuve-le-Roi, d'une maison à Créteil ou en province, l'investisseur efface 7.000 euros d'impôt par an. " La maison est plébiscitée par les investisseurs car la revente est meilleure et les soucis de copropriété n'existent pas, explique Jean-Philippe Ruggieri. L'investisseur est d'autant plus intéressé qu'il ne peut pas investir dans deux studios en Scellier, les 300.000 euros de plafond d'investissement n'étant pas fractionnables. "
Mais, comme le souligne Gilles Bollard de Constructa, " l'immobilier n'est pas qu'un produit financier, c'est un bien d'usage et il paraît incohérent de tout baser sur la fiscalité, d'autant que cela passe par des logements dont les superficies sont actuellement terriblement réduites pour optimiser la fiscalité. Résultat, on voit fleurir des trois-pièces de 52 m2, des produits qui risquent d'être invendables et difficiles à écouler en location ".
D'ailleurs, pourquoi formater l'investissement à 300.000 euros ? " Ce n'est pas parce que le prix sur lequel est calculée la réduction est plafonné à 300.000 euros que le dispositif ne s'applique pas pour un logement d'une valeur supérieure. Certes, la réduction d'impôt ne pourra pas excéder 75.000 euros (300.000 euros : 25 %) pour la version classique du Scellier et 111.000 euros (300.000 euros : 37 %) pour la version intermédiaire ", indique Gilles Bollard, mais au bout du compte, l'investisseur disposera d'un patrimoine qui aura de la valeur et qu'il pourra utiliser pour son propre usage ou revendre dans de bonnes conditions. Un logement qui peut en outre offrir un revenu locatif régulier pendant 9 ou 15 ans.

(source Les Echos 07-12-09)

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