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Actualité du crédit : Résidences de tourisme : le point sur les difficultés
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Résidences de tourisme : le point sur les difficultés

Les particuliers confrontés à la défaillance de leur exploitant de résidence de tourisme disposent d'un délai de 12 mois pour trouver un repreneur. Pour mieux protéger les investisseurs, il serait nécessaire de faire encore évoluer la législation.
Depuis deux ans, les mises en redressement judiciaires de groupes spécialisés dans la construction et l'exploitation de résidences de tourisme se sont multipliées : Quiétude, Residhôtel, LVR, Mona Lisa, Transmontagne, Pearl Hotels et Resorts Developpement, Atrium Tourisme, Maisons de Biarritz...
Pris au piège, les investisseurs privés ne perçoivent plus de loyer, ce qui déséquilibre leur plan de financement. Sur le plan fiscal, ils sont dans l'impossibilité de fournir à l'administration, des quittances de loyers perçus. Or ils ont acheté un ou des logement(s) dans une résidence de tourisme vouée à être donnée en location à un exploitant, qui sous-loue à des vacanciers. Plus précisément, les investisseurs (bailleurs) signent un bail commercial avec une société d'exploitation (locataire).
Entre octobre 2007 et juillet 2009, plus de 12.000 lots de copropriété ont été loués à des exploitants défaillants, selon le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme). Suite à ces " accidents ", les bailleurs doivent trouver un nouvel exploitant.
Un délai de 12 mois pour trouver un repreneur
En principe, la relocation doit intervenir dans le mois suivant le départ du précédent exploitant. L'administration fiscale a pris conscience de la situation difficile des investisseurs confrontés à la défaillance de leurs exploitants " Dans certains cas limitativement énumérés de défaillances de l'exploitant, une période de vacance de douze mois maximum est admise, rappelle Me Jean-Louis Le Boulc'h, avocat spécialiste en droit fiscal, à la tête du cabinet Agik'a basé à Annecy. Cette mesure concerne la liquidation judiciaire de l'exploitant, la résiliation ou la cessation du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location, la mise en oeuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résolution du bail, à défaut de paiement du loyer ".
Le décompte du délai de 12 mois
" Selon le cas, le délai de 12 mois est calculé :
- à partir de la date du jugement de la procédure de liquidation ;
- depuis la date de réception de la lettre recommandée par laquelle l'exploitant signifie la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires ;
- dès la date de réception du commandement de payer contenant l'intention des copropriétaires d'user du bénéfice de la clause résolutoire " poursuit Me Jean-Louis Le Boulc'h.
Pour l'instant, cette mesure de tolérance ne concerne que les investissements réalisés en ZRR (zone de revitalisation rurale). Bien qu'elle ne soit pas encore étendue aux investissements locatifs réalisés en dehors des ZRR, les professionnels du droit s'attendent à une " ouverture " en ce sens. D'ailleurs le projet d'instruction fiscale sur la nouvelle réduction d'impôt liée à la location meublée non professionnelle prévoit que la période de vacance en cas de changement de l'exploitant, puisse dépasser le délai légal d'un mois. Sans toutefois pouvoir excéder douze mois.
" Même si la crise a joué le rôle d'accélérateur, les premiers fautifs sont, en réalité, les promoteurs et les exploitants ayant entrepris de réaliser - ou de faire réaliser- des programmes dans des zones où il était impossible de garantir les loyers promis et, même en les baissant fortement, de trouver des locataires ", estime Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. Par exemple, à Arreau dans les Pyrénées, les exploitants de deux résidences d'une centaine d'appartements ont fait miroiter aux acquéreurs des loyers aussi élevés qu'au pied des pistes. En fait, le domaine skiable le plus proche se trouve à 20 km ! Les élus locaux qui ont accordé les permis de construire pour les résidences de tourisme et les commercialisateurs de ces programmes de défiscalisation sont également à l'origine de ces revers enregistrés par l'immobilier de loisir
Faire évoluer la réglementation
Une réglementation juridique inadaptée explique aussi la situation actuelle des résidences de tourisme et de l'immobilier d'investissement. La loi du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques améliore quelque peu le cadre juridique des résidences de tourisme en imposant notamment un bail ferme de neuf ans signé par l'exploitant.
"Pour moraliser le marché, il faudrait développer un cadre juridique responsabilisant les intervenants et, en particulier les commercialisateurs, notamment en engageant leur responsabilité lorsqu'ils commettent des erreurs inexcusables, poursuit Benjamin Nicaise. En se référant à la distribution de produits financiers, le législateur devrait réfléchir à une évolution des lois encadrant l'immobilier d'investissement - régi actuellement par la loi Hoguet -, voire à créer un organisme délivrant des agréments aux commercialisateurs, comme le fait aujourd'hui l'AMF dans le domaine de l'appel public à l'épargne " poursuit-il.
Il est également nécessaire que l'exploitant présente une surface financière lui permettant de faire face aux aléas de l'activité touristique. Pour sécuriser les particuliers, on peut imaginer parallèlement la création d'une assurance loyers impayés ou/et d'une caisse de garantie couvrant les indélicatesse des exploitants.
Bien sûr les acquéreurs doivent réaliser que le placement immobilier en résidence de tourisme comporte, comme tout investissement, une dose de risque. D'où la nécessité de se déplacer avant de se décider, pour évaluer le site en terme de potentiel touristique, la qualité de l'emplacement de qualité et le niveau de loyer proposé.

(source Les Echos 09-11-09)

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